土拍市場(chǎng)“變天記”，20個(gè)城市流拍70宗地塊(2)

　　“建立購(gòu)地資金來(lái)源審查制度”是“8·10土拍新規(guī)”要求的內(nèi)容，22個(gè)城市中除了在8月10日前已經(jīng)完成第二輪集中供地的廈門、長(zhǎng)春、無(wú)錫外，余下城市均增加了房企購(gòu)地自有資金審查要求。

　　如深圳此次就提出建立“先承諾后審查”的工作機(jī)制，競(jìng)買申請(qǐng)人需承諾購(gòu)地資金來(lái)源的5個(gè)“不屬于”，而從近期無(wú)錫發(fā)布的第三批集中供地掛牌公告中可以看出，此前未跟進(jìn)這項(xiàng)要求的城市也在新增房企購(gòu)地自有資金審查和開發(fā)資質(zhì)要求。

　　“房企資金鏈緊張，多數(shù)城市要求以自有資金拿地，并規(guī)定違規(guī)禁拍年限，這是第二輪集中供地遇冷最主要的原因�！崩钣罴我脖硎�，過(guò)去房企拿地依靠融資，即“前融”，融資通道包括信托、私募、基金子公司等。一旦嚴(yán)格要求自有資金拿地相當(dāng)于土地市場(chǎng)規(guī)則發(fā)生很大變化，甚至是顛覆性變化，讓房企非常不適應(yīng)。

　　“其實(shí)政策一直要求房企以自有資金拿地，但今年下半年的審查更為嚴(yán)格�！币晃环科笸顿Y部門人士向《中國(guó)新聞周刊》解釋說(shuō)，過(guò)去，例如集團(tuán)公司成立項(xiàng)目公司拍下一宗價(jià)值1億元的土地，可能項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金只有1000萬(wàn)元，只負(fù)責(zé)開發(fā)，購(gòu)地款完全來(lái)自集團(tuán)公司�！艾F(xiàn)在嚴(yán)格要求項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金大于土地款，才可算作自有資金，變相降低了房企資金的流動(dòng)性”。

　　“一般情況下項(xiàng)目公司以股東借款的形式從集團(tuán)公司獲取購(gòu)地款，然后再將土地抵押從信托融資�！庇蟹科笕谫Y部門人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，一些信托項(xiàng)目說(shuō)明書介紹的資金用途就包括“償還股東借款”，“不能明確講配資拿地，但是可以講償還股東借款，房企再使用這筆融資款拿地，變相就是在融資拿地”。

　　以土地儲(chǔ)備支撐高周轉(zhuǎn)模式確實(shí)是過(guò)去幾年房企發(fā)展的主流。

　　“過(guò)去幾年基本上依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，做得越極致的房企發(fā)展就越快�！庇蟹科蠊芾韺尤耸拷榻B，“比如一家房企有20億元資金，不加任何杠桿，買一塊地需要15億元，剩下5億元作為建設(shè)費(fèi)用，8%~10%的利潤(rùn)對(duì)于房企就算比較高，可能過(guò)3年之后房子全部賣完，回到手上22億元，效率非常低”。

　　“但如果拿15億元投資三塊地，剩下的資金缺口靠融資，一次性推進(jìn)三個(gè)項(xiàng)目，同樣是3年后，每塊地都可以帶來(lái)兩億元利潤(rùn)，再以這樣的方式反復(fù)投入，越來(lái)越快。”他說(shuō)，“地產(chǎn)圈都開玩笑說(shuō)有些房企幾乎是一天拿一塊地”。

　　除了嚴(yán)格審查購(gòu)地資金來(lái)源，一些城市調(diào)高了參拍門檻，特別是保證金比例，無(wú)疑對(duì)于房企資金鏈提出更高要求。杭州、蘇州和深圳等城市第二次集中供地均上調(diào)了保證金比例，杭州就取消了首批5000萬(wàn)保證金托底機(jī)制，保證金比例恢復(fù)至20%。而且北京、杭州、廣州、武漢等城市第二批供地推出部分大體量地塊，固定保證金比例下這些地塊參拍資金門檻本就較高，如北京第二批次地塊中大體量地塊比重有所上升，6宗地塊保證金超過(guò)10億元。

　　“集中供地對(duì)房企一個(gè)比較大的影響就體現(xiàn)在對(duì)資金儲(chǔ)備的要求上，特別是如果房企想在相近的時(shí)間段參與熱門城市或地塊的競(jìng)拍，無(wú)疑需要大量的資金儲(chǔ)備�！鼻笆龇科笸顿Y部門人士說(shuō)。

　　集中供地本身就對(duì)房企的資金調(diào)集能力提出更高要求，劉水表示，相比較全年平滑拿地節(jié)奏，集中供地增加短期現(xiàn)金流壓力。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)曾在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，“我們對(duì)任何一塊土地都要加強(qiáng)研究，過(guò)去可能一次拿一塊地，相對(duì)沒(méi)有那么大的壓力，如今對(duì)人力和資金都有壓力�！�

　　“集中供地的用意之一就是增加房企資金鏈壓力，但從第一輪集中供地的情況來(lái)看效果并不明顯，而且目前是否嚴(yán)查自有資金購(gòu)地也已經(jīng)不是主要矛盾，因?yàn)榉科笕谫Y渠道無(wú)論正規(guī)與否基本都已經(jīng)枯竭。”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志向《中國(guó)新聞周刊》分析說(shuō)，目前民營(yíng)房企普遍資金緊張，能有資金在當(dāng)前出手購(gòu)地的房企極為稀少。這與土地是否優(yōu)質(zhì)無(wú)關(guān)，與價(jià)格是否合算也無(wú)關(guān)，而與企業(yè)是否有能力參與有關(guān)。

　　萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前就曾表示，現(xiàn)金變得更加珍貴，萬(wàn)科對(duì)投資標(biāo)準(zhǔn)也有了更高要求，只拿特別好的項(xiàng)目。

　　第三輪土拍低迷將延續(xù)？

　　民營(yíng)房企無(wú)力參與土拍，央企、國(guó)企成為第二輪集中供地的主角，是當(dāng)初未曾預(yù)料的“副產(chǎn)品”。

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，廣州、深圳、成都等城市國(guó)企競(jìng)得地塊可占八成以上。以廣州為例，廣州南投、南沙建設(shè)集團(tuán)等市屬企業(yè)在廣州第二輪土地集中出讓中非�；钴S。鄧浩志認(rèn)為，在一般招拍掛市場(chǎng)上，這類型企業(yè)很少出現(xiàn)，通常只在市場(chǎng)非常低迷的時(shí)候出手，用于提振市場(chǎng)信心�！澳壳坝幸庠赋鍪仲I地的可能是地方下屬企業(yè)”。

　　地方國(guó)企入場(chǎng)“托市”或在第三輪集中供地時(shí)延續(xù)，無(wú)錫是國(guó)內(nèi)第一個(gè)結(jié)束第三輪集中供地的城市，不少政府下屬企業(yè)出手拿地。但鄧浩志表示，如果房企生存狀況情況不改善，這種托市意義并不大。一則土地出讓收入只是“左手交右手”，并沒(méi)有有效增加收入；二則也改變不了普通房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，更改變不了他們的資金狀況，只能算無(wú)用功。

　　而從目前已經(jīng)上架第三輪集中供地地塊的城市來(lái)看，地塊數(shù)量與金額相比第二輪均有所下滑。

　　第二輪集中供地掛牌48宗但流拍25宗地塊的廣州，在11月2日上架了新一輪集中供地地塊，僅推出17宗地塊，其中還包括7宗第二輪流拍的地塊。起拍總價(jià)從前兩輪的千億元左右下降至430多億元。

　　“政府肯定在擔(dān)心如果在第三輪再次出現(xiàn)大量流拍會(huì)傳遞負(fù)面信號(hào)，而且市場(chǎng)也無(wú)力承受眾多地塊。即使一些尚有資金實(shí)力的房企也不敢拿地，擔(dān)心此時(shí)出手拿地會(huì)被套牢，房企自然有‘補(bǔ)貨’需求，但那是基于長(zhǎng)線而言，短線房企面臨保衛(wèi)資金鏈的問(wèn)題�！编嚭浦菊f(shuō)，上一輪流拍嚴(yán)重的增城區(qū)此次就只掛出一宗地塊。

　　供地?cái)?shù)量在減少，同時(shí)競(jìng)拍門檻也普遍下調(diào)，鼓勵(lì)企業(yè)拿地的用意明顯。廣州就取消了黃埔、南沙兩區(qū)的限房?jī)r(jià)要求，而在第二輪集中供地時(shí)，這兩個(gè)區(qū)曾試點(diǎn)限房?jī)r(jià)，最終三宗地塊流拍。

　　劉水預(yù)測(cè)，22個(gè)城市第三批供地將在三個(gè)方面作出優(yōu)化：一是部分城市保證金比例或?qū)⑦呺H改善，中小體量地塊加大供應(yīng)。二是為了完成全年租賃住房供應(yīng)計(jì)劃，部分城市第三批涉租賃用地或保持一定體量，但“競(jìng)自持”等條件或?qū)��?yōu)化。三是部分城市第三批地塊或?qū)��?yōu)化試點(diǎn)規(guī)則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

　　一些城市已經(jīng)放松了第三輪集中供地的參與門檻，如蘇州同時(shí)下調(diào)了保證金和首付款比例，取消了土地的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，保證金比率全部下調(diào)至30%，首次付款比例下調(diào)至50%。

　　“短期內(nèi)土地出讓規(guī)則不會(huì)調(diào)整，畢竟這是長(zhǎng)效機(jī)制，不能市場(chǎng)稍微冷了一點(diǎn)就開始放棄�！崩钣罴握J(rèn)為，地方政府可能會(huì)調(diào)整出讓規(guī)則，比如拿出一些優(yōu)質(zhì)地塊，比如降低配套建設(shè)的比例。“未來(lái)在集中供地的模式下，不太可能出現(xiàn)過(guò)去拍地的那種火熱場(chǎng)面。一定是有的地賣得不錯(cuò)，有的不溫不火，有的會(huì)流拍，這會(huì)是常態(tài)”。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，22個(gè)重點(diǎn)城市在2020年的商品房銷售額和宅地出讓金，占全國(guó)的比重均接近四成，22個(gè)城市土地市場(chǎng)對(duì)于全國(guó)土地市場(chǎng)無(wú)疑舉足輕重。而據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率情況來(lái)看，受首輪集中供地開啟的拉升作用影響，今年4月全國(guó)300個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)性用地的平均溢價(jià)率大幅跳漲至25.4%，創(chuàng)下2020年以來(lái)新高，但到9月時(shí)，這一數(shù)據(jù)僅為4.2%。

　　受此影響，各地的土地出讓金直接受到?jīng)_擊。全國(guó)300城住宅用地今年三季度成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。10月11日，第二輪集中供地行至中途，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪的報(bào)告就顯示，在已經(jīng)進(jìn)行了第二輪集中供地城市的成交地塊中，四分之三的地塊沒(méi)有任何溢價(jià)。地方政府2021年的土地出讓金整體增速將從上半年的超過(guò)10%回落至低于10%。

　　土地出讓金收入約占中國(guó)地方政府總收入三分之一，在11月11日發(fā)布的報(bào)告中，穆迪預(yù)計(jì)貴州等債務(wù)負(fù)擔(dān)重且更為依賴土地出讓的省份將面臨更大的財(cái)政壓力。

　　顯然，政策頻吹暖風(fēng)，不僅著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)，更要平衡地方的土地財(cái)政。但是對(duì)于一些規(guī)則的調(diào)整究竟能起到多大的作用，有受訪業(yè)內(nèi)人士仍表示悲觀。中指研究院則預(yù)計(jì)，第三批地塊土拍規(guī)則和出讓條件優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)熱度分化態(tài)勢(shì)依舊延續(xù)。

　　《中國(guó)新聞周刊》2021年第42期

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