土拍市場“變天記”，20個城市流拍70宗地塊

　　土拍市場“變天記”

　　中國新聞周刊記者/陳惟杉

　　發(fā)于2021.11.22總第1021期《中國新聞周刊》

　　在經歷8月初的集體延期后，11月初，22個重點城市的第二輪集中供地多數(shù)已落下帷幕，與第一輪的火熱截然相反，第二輪集中供地慘淡收場。

　　據(jù)中指研究院于10月下旬作出的統(tǒng)計，已經完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20個城市，共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%，而在首批集中供地時，流拍撤牌率僅為6.5%。長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市的流拍撤牌率甚至超過50%。這些本屬熱門、過往“地王”頻出的城市流拍撤牌率走高，讓外界感到意外。

　　集中供地的初衷是穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，但是在下半年市場遇冷，房企融資幾近枯竭的情況下，已難以單獨評價集中供地政策的效果。有業(yè)內人士感慨，集中供地本意便是降低市場熱度，在8月調整部分規(guī)則后，特別是疊加下半年房企遭遇困境，直接“殺死”了第二輪集中供地市場。

　　而就在第二輪集中供地慘淡收場之際，第三輪集中供地也已開啟，但是想要在兩個月內完成逆轉似乎難以實現(xiàn)。

　　土拍新規(guī)擠壓房企利潤

　　11月1日，無錫完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城，其中85%地塊底價成交。整體溢價率降至0.01%，與首輪12%的溢價形成鮮明對比。土拍熱度降至冰點，這或許是政策設計者始料未及的。

　　“兩集中”的官方消息第一次出現(xiàn)，是在今年2月。自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人接受新華社專訪，證實重點城市住宅用地集中公告、集中供應的“兩集中”供地形式，目的是“減少土地公開出讓過程中關聯(lián)信息不充分帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關聯(lián)信息帶來的競爭”。

　　此前，青島、天津集中供地悄然起步，全年分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布宅地出讓公告，天津甚至明確3月、6月、9月中旬三個公告時間點。由此，22個重點城市今年將進行三輪集中供地的形式為外界所認知。

　　地方政府土地出讓以往會延續(xù)整年，被指容易采取“饑餓營銷”推高地價，據(jù)華泰證券研報統(tǒng)計，22個重點城市此前兩年遵循“前低后高”的供地節(jié)奏，四個季度供地建筑面積比例為18%、27%、26%、29%。

　　5月中旬，青島第一批集中供地結束，55宗宅地中54宗以底價成交，但作為最早宣布采用“兩集中”供地形式的城市之一，低溢價率與集中供地無關。有品牌房企青島公司人士向《中國新聞周刊》解釋說，集中供地對青島的影響微乎其微，“因為青島98%的土地出讓為‘定向勾地’”。

　　“定向勾地”指用地預申請，即單位和個人對列入招拍掛出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格，之后再參與招拍掛拿地。由于已有預先溝通，招拍掛環(huán)節(jié)難現(xiàn)激烈競爭，某種意義上是“定向供地”。前述房企人士表示，集中供地不過是將房企實際拿地時間集中到特定時段而已。

　　青島是首輪集中供地為數(shù)不多市場熱度較低的城市。至6月底22個城市首輪集中供地結束，政策效果被認為不及預期。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，22個城市整體成交樓面均價9591元/平方米，較2020年成交樓面均價上漲38.3%。除重慶、武漢，20個城市均設置溢價上限，在第一輪集中供地中，部分城市競價達上限地塊數(shù)量不降反升，如無錫競價達上限地塊比重甚至高達90%以上。而像沒有設置溢價上限的重慶，過半地塊溢價率超過50%，直接推升重慶新房價格漲幅4月、5月居70個大中城市首位。

　　“馬甲”橫飛是第一輪集中供地熱度的又一佐證�！榜R甲”指房企在集中供地城市成立的子公司，在競價環(huán)節(jié)達到溢價率上限后，通過搖號等方式決定地塊歸屬時，“馬甲”越多命中率自然越高。5月，金地、旭輝等在短時間內在蘇州注冊多家子公司，蘇州自然資源和規(guī)劃局緊急通知，要求競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。

　　“首批集中供地市場熱度較高，主要原因是部分重點城市一季度供地節(jié)奏放緩或停滯，年初資金較為充沛的房企為維持年內規(guī)模首批補貨意愿較高�！敝兄秆芯吭褐笖�(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《中國新聞周刊》說，頭部房企積極拿地，優(yōu)質地塊多競價達到上限。此外，部分城市競配建、競自持，也導致中小型房企拿地意愿一定程度上受抑制。

　　第一輪集中供地結束后，8月初，深圳、天津、沈陽、青島等地第二批集中供地被叫停，自然資源部8月10日召開會議，調整規(guī)則，宅地溢價率上限不得超15%，不得以競配建等方式增加實際地價。

　　其實在22個城市集中供地之初，自然資源部還曾鼓勵各地探索限地價，競配建、競自持等穩(wěn)地價措施。首輪集中供地時，各城市設置不同溢價率上限，如上海最高溢價為10%，重慶、武漢并未設置溢價率上限，而且多數(shù)城市在競價達到溢價上限后，轉而競自持、競配建，無形中推高了土地實際溢價率，擠壓房企利潤。

　　如杭州第一輪集中供地時，41宗地塊以競自持成交，占總土地出讓的72%，最高自持比例達40%�！肮�司融資成本低，品牌影響大，在公司團隊精干高效管理下，努力做到1%~2%的凈利潤水平。”濱江集團董事長戚金興在回應公司拍下的杭州集中供地地塊未來利潤空間時曾如是回答。

　　而在規(guī)則普遍調整的情況下，第二輪集中供地形勢逆轉，普遍遇冷。

　　多數(shù)城市都存在因房企報名情況不理想，在開拍前決定終止、延期出讓部分地塊的情況。如北京原定計劃出讓41宗地塊，結果26宗地塊延期至下一輪集中供地時出讓，給出的原因是“為進一步落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，維護土地市場穩(wěn)定，優(yōu)化出讓條件”。

　　房企參與的積極性不夠高，直接導致超半數(shù)城市的宅地成交樓面價較首批有所下滑，底價成交地塊數(shù)量上升，競價達上限地塊比重則明顯下降。對比廣州兩輪集中供地情況能清晰看到降溫。9月底，廣州第二輪集中供地掛牌的48宗地塊中有25宗流拍，在成交的23宗土地中，18宗底價成交，僅5宗溢價成交，平均溢價率僅為1.5%。而第一輪集中供地時僅有6宗地塊流拍，18宗溢價成交。

　　“部分城市降溫效果超預期�！标愇撵o認為，重點城市土拍引入新規(guī)則，對房企產品設計和成本管控提出更高要求，在一定程度上擠壓房企利潤空間，降低房企拿地預期。

　　其實，要求取消競自持、競配建也是為了保障房企利潤空間，但廣州、深圳等6個城市仍保留“競自持”環(huán)節(jié)�！皬膶嶋H執(zhí)行情況來看，很多城市沒有執(zhí)行。因為地方政府不愿意損失地價，還要通過配建，最大化挖掘土地價值�！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》。

　　一些城市的捆綁限制確實頗為嚴苛，如長沙部分地塊涉及無償配建、引入醫(yī)療和科技產業(yè)等，市區(qū)16宗地塊因無人報名撤牌，兩宗地塊流拍，流拍和撤牌地塊比重超過六成。杭州也是其中典型，雖然取消了競自持、競配建環(huán)節(jié)，在競價環(huán)節(jié)觸及溢價上限后轉入搖號，但同時推出10塊“競品質”地塊，溢價率不得高于5%，而且未來均須現(xiàn)房銷售，這意味房企資金回流較慢，最終這10宗地塊全部終止出讓。

　　房企資金緊張成“躺平”主因

　　第二輪集中供地嚴苛的出讓條件并非土地市場遇冷的唯一原因，甚至不是主要原因。

　　“在‘三線四檔’、銀行‘兩道紅線’等政策調控下，房企資金面整體收緊，銷售回款成為維持經營基本面的關鍵要素。在熱點城市‘薄利搶地’，雖然項目本身利潤空間較窄，但由于當時市場需求旺盛，銷售去化和回款更有保障�！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《中國新聞周刊》表示，第二輪集中供地遇冷的重要背景還是市場調整與房企資金壓力增大，同時，“第二批供地嚴格購地自有資金審查、上調保證金比例等政策使房企拿地意愿受到抑制”。