國(guó)資入局住房以舊換新

　　作者：解雪薇

　　發(fā)于2024.4.22總第1137期《中國(guó)新聞周刊》雜志

　　“舊房掛在平臺(tái)快兩年了，價(jià)格從186萬(wàn)降至145萬(wàn)，還沒(méi)有人買�！�66歲的吳剛一家三代六口人住在鄭州市金水區(qū)一處90平方米的三室一廳中。

　　這個(gè)16年房齡的住所曾因優(yōu)越的綠化環(huán)境和物業(yè)管理，是市場(chǎng)上紅極一時(shí)的“香餑餑”。隨著家庭成員的增多，房屋變得擁擠，進(jìn)入青春期的孫子至今仍無(wú)獨(dú)立房間。搬到更寬敞舒適的四室兩廳，成為全家人的愿望。

　　然而，這個(gè)小區(qū)因缺乏電梯、設(shè)施老化，在如今的市場(chǎng)上成為“燙手山芋”。兩年前，吳剛滿懷希望地將舊房掛牌出售，看房的人來(lái)了一茬又一茬，房?jī)r(jià)一降再降也未能脫手。中介告訴他，面前有兩個(gè)選擇：要么進(jìn)一步降價(jià)至“骨折價(jià)”出售，要么就等政府的新政策出臺(tái)。

　　所謂的新政策，是鄭州于4月1日印發(fā)的《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》(下稱《方案》)所提出的二手房置換活動(dòng)。鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《方案》的正式發(fā)布，意味著鄭州正式進(jìn)入住房以舊換新時(shí)代。

　　房產(chǎn)也能以舊換新？

　　“老房子賣不掉，怎么買新房？”吳剛的心聲恐怕是鄭州許多二手房主的共同想法。他當(dāng)初全款購(gòu)房時(shí)用掉了大部分積蓄，如今再換房，只能拿到了舊房房款才有購(gòu)房資金。

　　中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴《中國(guó)新聞周刊》，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)下行壓力尚未緩解，居民整體置業(yè)動(dòng)力不足，加上普遍的“買漲不買跌”的心理加劇購(gòu)房觀望情緒，在二手房存量壓力疊加置業(yè)動(dòng)力不足的影響下，二手房市場(chǎng)的困局仍在持續(xù)。

　　自2023年以來(lái)，全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高。截至今年3月30日，已經(jīng)有重慶、成都、天津、青島、南京、武漢、鄭州等12個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，當(dāng)中重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個(gè)城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬(wàn)套，重慶和成都更是超過(guò)了22萬(wàn)套。

　　而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)新建商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%，新建商品房銷售額11.7萬(wàn)億元，同比下降6.5%。

　　為了破解新房和二手房的困境，不少城市先后通過(guò)優(yōu)化限購(gòu)政策、調(diào)整住房公積金支持政策、降低首付比例和利率門檻、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”等來(lái)鼓勵(lì)購(gòu)房者入市。

　　而以舊換新的房產(chǎn)政策也應(yīng)運(yùn)而生。所謂住房以舊換新政策，是由購(gòu)房者先鎖定新房房源，再由中介、房企等幫助銷售或直接收購(gòu)舊房，地方政府可提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免優(yōu)惠。

　　“市面上住房以舊換新模式總體上出于兩方面考量，一是為了滿足改善性的住房需求；二是在較大的一手房市場(chǎng)和二手房存量下，通過(guò)以舊換新推動(dòng)一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的交易�！敝袊�(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)表示。

　　2022年，深圳南山一個(gè)樓盤推出“以房換房、以舊換新”活動(dòng)，以開發(fā)商的公寓房換業(yè)主的住宅房。不過(guò)，這一嘗試在當(dāng)時(shí)飽受質(zhì)疑，被認(rèn)為是開發(fā)商花樣促銷的“噱頭”。

　　這一政策真正成為網(wǎng)絡(luò)熱詞是在去年8月底，山東淄博推出《“以舊換新”省心購(gòu)房倡議書》，自帶流量的淄博將此模式一下子拉進(jìn)大眾視野。隨后，類似模式逐漸落地多個(gè)城市，南京、泰安、太倉(cāng)、揚(yáng)州、連云港、寧波、宣城、亳州等地紛紛入局。據(jù)《中國(guó)新聞周刊》不完全統(tǒng)計(jì)，至少有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)參與住房以舊換新。

　　從實(shí)施效果來(lái)看，不同地區(qū)差異很大。早在去年10月就加入住房以舊換新陣營(yíng)的寧波市場(chǎng)反應(yīng)較積極，在“換新購(gòu)”啟動(dòng)后的第一周內(nèi)，據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，二手房成交量環(huán)比上升15%，創(chuàng)下半年單周成交量新高；新房備案量環(huán)比上升20%。

　　也有部分城市市場(chǎng)反響一般。中指研究院本月的報(bào)告指出，整體來(lái)看，盡管不少區(qū)域提出了住房以舊換新的政策，但仍處于探索階段，當(dāng)前整體效果尚不明顯。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉并不看好這一政策。他認(rèn)為，參與置換的房源品質(zhì)一般不太好或價(jià)位不合適，否則根本不愁賣，也無(wú)需參與以舊換新。因此住房以舊換新模式本質(zhì)上是將“賣不出去的二手房”置換“賣不出去的一手房”，“將一個(gè)難題置換成另一個(gè)難題”。

　　在這些前提下，鄭州的住房以舊換新方案不可謂不是“大手筆”�！斗桨浮访鞔_今年設(shè)下1萬(wàn)套的換購(gòu)目標(biāo)：其中在主城區(qū)的5000套指標(biāo)是由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鄭州城發(fā)”)作為收購(gòu)主體，用作保障性租賃住房；余下5000套的任務(wù)，則通過(guò)購(gòu)房者、中介機(jī)構(gòu)、房企“三方協(xié)商”的市場(chǎng)化方式完成。

　　國(guó)資入局

　　要理解鄭州的《方案》，需要先理解不同城市試水住房以舊換新的三大類型。

　　第一種模式是在政策實(shí)施期間，向參與以舊換新的房企或個(gè)人發(fā)放補(bǔ)貼。如浙江海寧就提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購(gòu)買意向購(gòu)房人的存量房，對(duì)房企購(gòu)買存量房的，給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼，江蘇揚(yáng)州、蘇州等地則為購(gòu)房者發(fā)放契稅補(bǔ)貼。

　　第二種模式則是由購(gòu)房者、開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)三方簽訂協(xié)議，確定意向的購(gòu)房者向開發(fā)商鎖定新房房源并繳納定金，同時(shí)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房。協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)，若舊房售出，則辦理新房購(gòu)買手續(xù)；若未售出，可解除新房認(rèn)購(gòu)合同，開發(fā)商全額退還認(rèn)購(gòu)金。江蘇南京和南通、山東淄博、浙江寧波等城市正在實(shí)施這種模式。

　　第三種模式是由購(gòu)房者、開發(fā)商兩方簽訂協(xié)議，由民企或國(guó)企開發(fā)商兜底收房的模式。具體來(lái)說(shuō)，符合房企收購(gòu)條件的舊房經(jīng)評(píng)估后，其售房款會(huì)用于購(gòu)買該房企的新房項(xiàng)目。

　　鄭州的方案，是三種模式的結(jié)合：既有30%的契稅補(bǔ)貼，又有中介、開發(fā)商都參與的市場(chǎng)化模式，還有國(guó)資入局收購(gòu)。

　　而最受大眾關(guān)注的，則是國(guó)資入局兜底收房的舉動(dòng)——想要換房的市民可以通過(guò)鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購(gòu)房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，隨后鄭州城發(fā)安居有限公司(鄭州城發(fā)全資子公司)對(duì)舊房進(jìn)行信息復(fù)核、實(shí)地勘查，具備收購(gòu)條件的房屋交由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具價(jià)格評(píng)估結(jié)果(換房群眾不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用)，城發(fā)安居公司與換房市民進(jìn)行洽談收購(gòu)、向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款等事項(xiàng)。若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項(xiàng)用于購(gòu)置新建商品房。最后，換房群眾、城發(fā)安居公司和開發(fā)企業(yè)三方辦理二手住房交接手續(xù)。

　　據(jù)《中國(guó)新聞周刊》統(tǒng)計(jì)，鄭州并不是國(guó)資入局兜底住房以舊換新的第一個(gè)城市，目前至少有8地的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)入局住房以舊換新，包括江蘇蘇州的太倉(cāng)市和相城區(qū)、連云港市、無(wú)錫的梁溪區(qū)、南通的啟東市和海安市，安徽宣城等。

　　最早試水的是江蘇太倉(cāng)。2023年9月28日起，太倉(cāng)市域范圍內(nèi)滿足一定條件的舊房，可置換國(guó)資企業(yè)推出的新房，經(jīng)第三方評(píng)估后，用舊房?jī)r(jià)抵扣部分新房款。

　　太倉(cāng)的政策做出過(guò)三次調(diào)整。在第一批次中，太倉(cāng)市城發(fā)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“太倉(cāng)城發(fā)”)推出了三個(gè)小區(qū)的100套房源。第二批次，國(guó)資方面除了城發(fā)集團(tuán)，城投集團(tuán)也入局了，可購(gòu)買的新房小區(qū)擴(kuò)大到了七個(gè)，限定了800個(gè)報(bào)名名額。第三批次，也就是今年1月12日，太倉(cāng)又調(diào)整了一系列政策。如優(yōu)化了置換門檻，將原本的“一套換一套”升級(jí)到了“多套換一套”。當(dāng)中頗受好評(píng)的補(bǔ)丁政策是，老房子的學(xué)區(qū)入學(xué)資格保留兩年。

　　關(guān)于調(diào)整政策，太倉(cāng)城發(fā)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)指出，第一批次以舊換新工作結(jié)束后，通過(guò)分析未置換的客戶群體發(fā)現(xiàn)，新房供給選擇有限，便在第二批次加入更多不同區(qū)域、不同面積段、不同總價(jià)段的新房。兩批置換工作結(jié)束后，又回訪報(bào)名未置換的市民得知，存在學(xué)區(qū)困擾、一套換一套資金不足、車位車庫(kù)無(wú)法置換、購(gòu)房人年齡無(wú)法貸款的情況，于是在市各部門的支持下，又改進(jìn)了政策。

　　國(guó)資入局住房以舊換新被多位專家看作加快存量房去化速度的手段。梁波濤認(rèn)為，在當(dāng)前鄭州二手房的成交量已高于新房的情況下，政府參與及主導(dǎo)，有助加快存量流動(dòng)性。他進(jìn)一步指出，市場(chǎng)化“換新房”周期相對(duì)較長(zhǎng)、不確定性因素多，國(guó)資入場(chǎng)作為其補(bǔ)充，有助于提高住房以舊換新的效率。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)也表示，國(guó)資背書的以舊換新模式，具有提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)市場(chǎng)活躍度等影響。但她也坦言，面對(duì)市場(chǎng)上量大面廣的二手房，國(guó)資有限數(shù)量的以舊換新，能在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面上發(fā)揮多大作用，仍需要觀察。

　　錢從哪來(lái)？

　　相較其他地方國(guó)資入局時(shí)，目標(biāo)都較為謹(jǐn)慎，比如蘇州太倉(cāng)、南通海安和無(wú)錫梁溪定下的住房以舊換新首批目標(biāo)基本都是100套和200套，而鄭州初始就定下了5000套目標(biāo)。

　　況偉大認(rèn)為，鄭州人口基數(shù)大，潛在改善型換新的需求更高，5000套的數(shù)量應(yīng)是當(dāng)?shù)卣�府綜合交易量等其他因素估算得出的。鄭州某地產(chǎn)人士陳望也認(rèn)為，鄭州本地二手房和新房庫(kù)存量大，定下“高標(biāo)準(zhǔn)”的目標(biāo)不足為奇。

　　收購(gòu)舊房，考驗(yàn)的是開發(fā)商的資金籌集以及資產(chǎn)處置能力。國(guó)資入局對(duì)地方國(guó)有平臺(tái)公司的財(cái)政資金實(shí)力提出了很高的要求。張大偉表示，如果以舊換新的整體規(guī)模不大，比如一二百套的目標(biāo)，較易完成，“但像鄭州5000套的目標(biāo)，較難實(shí)現(xiàn)”。尤其是當(dāng)前地方財(cái)政“過(guò)緊日子”，“國(guó)家隊(duì)”入局的資金來(lái)源確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。

　　陳望算了一筆賬。鄭州的二手房以單價(jià)1.2萬(wàn)元、套均面積100平方米計(jì)算，一套房子的購(gòu)房款為120萬(wàn)元，5000套需要60億資金。而作為鄭州此輪收購(gòu)主體的鄭州城發(fā)2023年三季報(bào)顯示，其負(fù)債總計(jì)1185.17億元。

　　鄭州此舉的資金來(lái)源，需要綜合考量鄭州國(guó)資收購(gòu)二手房的去向。根據(jù)《方案》，國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)的房源要滿足區(qū)域位置、教育等產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)越的條件，之后這些二手住房將用于豐富保障性租賃住房供應(yīng)。

　　從公開信息看，去年鄭州拿到了一筆有關(guān)保障房的錢。2023年1月，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款，用于收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大保障性租賃住房和長(zhǎng)租房供給。貸款利率原則上不超過(guò)3%，對(duì)于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100%予以資金支持，利率為1.75%。

　　目前，福州、濟(jì)南、天津、青島、重慶5個(gè)城市已經(jīng)獲批貸款，除重慶外的4個(gè)城市共獲批40.86億元。當(dāng)中，重慶和青島明確將收購(gòu)的4207套和2319套房源用于新市民、青年人等群體保障性租賃住房。這5個(gè)城市貸款的運(yùn)營(yíng)主體均有國(guó)資背景。

　　同作為“租賃住房貸款千億支持計(jì)劃”的試點(diǎn)城市，鄭州國(guó)資入局收購(gòu)存量房用作保障性租賃住房的思路如出一轍。

　　在《方案》印發(fā)當(dāng)天，鄭州市房管局也公布了2024年主要目標(biāo)任務(wù)，其中提到，加快住房保障體系建設(shè)，包括加大資金支持力度，對(duì)符合條件的項(xiàng)目，積極申報(bào)中央、省、市資金補(bǔ)助和地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，確保完成1.5萬(wàn)套保障性租賃住房年度任務(wù)。

　　多位專家均對(duì)《中國(guó)新聞周刊》推測(cè)，上述貸款很可能是鄭州國(guó)資入局住房以舊換新模式資金的其中一個(gè)來(lái)源。事實(shí)上，國(guó)資入局的模式中，況偉大梳理發(fā)現(xiàn)，舊房去向基本是與住房保障體系建設(shè)結(jié)合，“也就是說(shuō)可能有住房保障的資金在里面”。

　　二手房如何定價(jià)？

　　收購(gòu)哪類二手房、如何定價(jià)，是國(guó)資入局住房以舊換新模式中，最被外界質(zhì)疑的問(wèn)題。虞曉芬也認(rèn)為，二手房成交價(jià)格少則幾十萬(wàn)、多則上百萬(wàn)，涉及利益大，且非標(biāo)準(zhǔn)化商品，難以找到科學(xué)決策收購(gòu)房源的依據(jù)，進(jìn)而很容易存在利益輸送。

　　4月15日，鄭州城發(fā)聯(lián)合鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱，試點(diǎn)階段收購(gòu)的二手住房性質(zhì)須為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過(guò)15年。

　　這一條件引發(fā)了外界的爭(zhēng)議。始終在期待國(guó)資托底政策落地的吳剛很失望，自己家的住房有16年房齡，被排除在外�！凹热徽�府是為了支持改善性住房需求，是15年內(nèi)的老房子需要改善還是超過(guò)20年房齡的舊房需要改善？”陳望也認(rèn)為，國(guó)資介入并托底的意義是改善剛需和解決換房難的問(wèn)題，其中之一便是置換房齡大的二手房。如今高房齡的舊房被排除在外，“還不如直接交給市場(chǎng)自由交易”。

　　也有輿論認(rèn)為，房齡規(guī)定恐怕與此類舊房的最終去向是住房保障體系建設(shè)有關(guān)。畢竟未來(lái)老舊房屋出租后，還有可能面臨漏水、房屋設(shè)施老化等一大堆問(wèn)題，后期國(guó)資的運(yùn)維成本較高。

　　除此之外，收購(gòu)二手房究竟如何定價(jià)也受人關(guān)注。

　　從已披露的信息看，二手房收購(gòu)價(jià)格的確定，與評(píng)估主體直接相關(guān)。在鄭州，城發(fā)安居公司會(huì)從評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)中隨機(jī)抽取機(jī)構(gòu)，后者按照市場(chǎng)化原則，對(duì)擬收購(gòu)的二手住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估。太倉(cāng)則明確會(huì)在5家具有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對(duì)舊房估價(jià)，取平均值得出最終收購(gòu)價(jià)。

　　收購(gòu)價(jià)格之所以重要，是因?yàn)槠渲苯雨P(guān)乎二手房主購(gòu)買新房時(shí)的價(jià)差。一些城市明確提出了存量二手商品住房總價(jià)需不高于新購(gòu)房源總價(jià)的百分比，比如無(wú)錫市梁溪區(qū)規(guī)定這一數(shù)值是60%。換言之，舊房可以抵最多60%的新房購(gòu)房款，即如果舊房評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)元，則需要購(gòu)買333萬(wàn)元以上的新房。在太倉(cāng)，這一比例則由最早的60%調(diào)整為80%，也就是說(shuō)賣掉200萬(wàn)的舊房之后，必須要購(gòu)買250萬(wàn)元以上的房子。

　　太倉(cāng)城發(fā)一位置業(yè)顧問(wèn)告訴《中國(guó)新聞周刊》，以舊換新的流程是先選擇意向房，再對(duì)舊房進(jìn)行估價(jià)，如舊房新房?jī)r(jià)格不符合比例要求，需要重新選擇符合條件的房源。而新房源的價(jià)格是固定價(jià)，“不會(huì)因?yàn)橐獫M足比例要求而去抬高新房?jī)r(jià)格”。

　　如何保障舊房款確實(shí)流向新房市場(chǎng)？在海安，是由銀行開具與二手房等價(jià)的房票交給客戶；鄭州則是將二手房出售資金劃入第三方監(jiān)管資金賬戶。

　　國(guó)資入局的模式最終取得的效果還有待觀察。太倉(cāng)城發(fā)一位置業(yè)顧問(wèn)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，首批200套的名額，最終只成交了不到40套。太倉(cāng)城發(fā)總經(jīng)理李旭接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)說(shuō)，第二批800套名額，報(bào)名市民超過(guò)300人。

　　太倉(cāng)一家房地產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人姬義康告訴《中國(guó)新聞周刊》，前期反響平淡，核心矛盾是參與以舊換新的樓盤價(jià)格普遍較貴，且是指定樓盤，參與者則是迫于要改善住房環(huán)境，不得不支付較高價(jià)差，因此只有置換需求特別強(qiáng)烈的少部分人才參與。

　　舊房如何處置？

　　除了資金的來(lái)源和流向，在國(guó)資入局模式中，另一個(gè)需要求解的問(wèn)題是，舊房的管理和處置。

　　目前來(lái)看，舊房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安，舊房將被用作人才公寓、外來(lái)務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內(nèi)。而在太倉(cāng)，舊房將會(huì)改造成人才公寓或者保障房。

　　虞曉芬認(rèn)為，國(guó)資入局收購(gòu)二手房用作保障房是出于兩方面的考慮：一是當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ系男枰�，相較于新建保障房，收購(gòu)二手房可快速滿足城市中低收入家庭和人才對(duì)住房需求；二是進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)前，不少城市面臨可銷售房源存量大、交易周期長(zhǎng)、價(jià)格下行等壓力，通過(guò)國(guó)資收購(gòu)部分二手房，帶動(dòng)一、二手房聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

　　保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，因此出租還是出售都是可選項(xiàng)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)推斷，國(guó)資模式下，應(yīng)該是以租為主，不太可能賣，“不過(guò)也可以先租后賣，租期達(dá)到五年可以出售，后續(xù)各地可以慢慢探索”。

　　不過(guò)，多位專家都指出，相較于政府集中建設(shè)的保障房，散落在居民區(qū)收購(gòu)得來(lái)的保障房，如何有效管理也成為一大挑戰(zhàn)。以鄭州為例，目前，保障性住房以政府自建為主。陳望說(shuō)，去年鄭州市政府鼓勵(lì)現(xiàn)有土地新建、擴(kuò)建、在建工程改建參與市保障性租賃住房，并給予金融支持。此前已有成功案例，大部分是通過(guò)回購(gòu)村集體安置房用于保障性租賃住房。

　　陳望認(rèn)為，從市場(chǎng)需求來(lái)看，分散分布的保障性租賃住房具有一定的合理性，因?yàn)槠淇梢詽M足不同客戶的需求。但是從政府運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，難度太大，加上現(xiàn)在租賃市場(chǎng)也是過(guò)度飽和的狀態(tài)，他并不看好。

　　鄭州某平臺(tái)中介張林也向《中國(guó)新聞周刊》表達(dá)了疑惑，如果是零散地收購(gòu)二手房，讓其成為保障性住房，可能會(huì)引發(fā)其他業(yè)主不滿，甚至影響潛在消費(fèi)者購(gòu)買小區(qū)二手房的意向。

　　舊房分配也面臨公平問(wèn)題。正如張大偉所說(shuō)，國(guó)資入局住房以舊換新的本質(zhì)是政府拿用于保障低收入群體的錢補(bǔ)貼給了改善居住條件的人群，這本身就已造成不公。而在舊房分配時(shí)，保障房的品質(zhì)和地理位置等有差異，如何分配，分配給誰(shuí)都是難題。虞曉芬也認(rèn)同，由于一房一價(jià)，在分配這些房源時(shí)，就存在價(jià)值相對(duì)高的和相對(duì)差的落差，對(duì)保障對(duì)象或人才恐怕會(huì)形成不公平待遇。

　　住房以舊換新，效果仍待進(jìn)一步觀察。

　　(文中吳剛、陳望、張林為化名)

　　《中國(guó)新聞周刊》2024年第15期

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